مالیات بر خانه های خالی چیست ؟
در اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم که از اول سال 1395 اجرایی شده است به مالیات از خانه‌های خالی اشاره شده است.
در ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم واحدهای مسكوني در شهرهاي بالاي يكصدهزار نفر جمعيت که در هر سال مالياتي در مجموع بيش از ۱۲۰ روز ساكن يا كاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالي شناسايي می‌شود.
آنگاه به به ازاي هر ماه بيش از آن 120 روز، ماهانه مشمول مالياتي مانند ماليات بر درآمد اجاره به شرح ضرايب زير مي‌شود:
سال اول- معادل شش برابر ماليات متعلقه
سال دوم- معادل دوازده برابر ماليات متعلقه
سال سوم به بعد- معادل هجده برابر ماليات متعلقه
چه کسانی مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند بود ؟
در متن ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم همه خانه‌های خالی بدون لحاظ معافيت‌هاي تبصره ۱۱ ماده ۵۳ اين قانون به استناد سامانه ملي املاك و اسكان مشمول مالیات دانشته شده اند.
تبصره 11 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم برای هر شخص درآمد اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مربع و در سایر نقاط کشور تا مجموع 200 متر مربع را از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف عنوان کرده بود.
لذا در هر صورتی که یک ملک در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت بیش از 120 روز به عنوان خانه خالی شناخته شود مالک آن مشمول مالیات خواهد شد.
نحوه شناسایی خانه‌های خالی برای دریافت مالیات
در متن ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم وظیفه شناسایی خانه‌های خالی بر عهده سامانه ملي املاك و اسكان كشور گذاشته شده است.
این سامانه تا کنون آماده نبوده است و امکان ثبت و شناسایی املاک را نداشته است. اکنون بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، تمامی مردم باید از روز پنجشنبه (۱۹ فروردین ۱۴۰۰) ظرف مدت 2 ماه نسبت به ثبت املاک تحت تملک خود در سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir اقدام کنند.
نحوه عملکرد این سامانه به این صورت خواهد بود که با ثبت املاک توسط همه مردم شامل مستاجرین و مالکان ، املاکی که توسط مالکان ثبت شده باشند یا اطلاعات آن توسط سازمان ثبت املاک وارد شده باشد اما توسط مستاجری تایید نشده باشد به عنوان خانه خالی شناسایی خواهد شد.
نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی
مالیات خانه‌های خالی ضریبی از مالیات بر درآمد اجاره آن ملک خواهد بود. پس برای محاسبه مالیات خانه‌های خالی ابتدا باید مالیات بر درآمد اجاره ان ملک را حساب کنیم.
طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم مالیات بر درآمد اجاره خانه‌های خالی بر اساس جدول اجاره املاک مشابه محاسبه خواهد شد.
در این جدول که برای هر سال توسط سازمان مالیاتی کشور تهیه می‌شود ارزش اجاری هر متر مربع از انواع مختلف املاک در تمام مناطق ذکر شده است. ارزش اجاری هر متر مربع در متراژ ملک ضرب شده و ارزش اجاره سالانه آن ملک محاسبه خواهد شد.
از جمع ارزش اجاره سالانه هر ملک 75% آن به عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره شناخته می‌شود.
در مورد املاک با مالک یا موجر حقوقی (شرکت‌ها) درآمد مشمول مالیات اجاره ضرب در 25% نرخ مالیات اشخاص حقوقی ماده 105 قانون مالیاتهای مستقیم شده و مالیات آن محاسبه می‌شود.
در مورد املاک با مالک یا موجر حقیقی (افراد) درآمد مشمول مالیات اجاره با استفاده از نرخ ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم که نرخ پلکانی با 15 و 20 و 25 درصد است ، مالیات آن محاسبه می‌شود.
بعد از به دست آمدن مالیات بر درآمد اجاره عادی ملک بر اساس مدت خالی بودن ملک مالیات آن محاسبه خواهد شد.
مثالی از نحوه محاسبه مقدار مالیات خانه‌های خالی
در صورتی که بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور یک ملک خالی اعلام شود و ارزش اجاری آن مطابق جدول ارزش اجاری املاک مشابه آن منطقه به ازاء هر متر مربع 100.000 تومان مشخص شده باشد.
در صورتی که این ملک 100 متر مربع باشد ارزش اجاره سالانه آن 10.000.000 تومان خواهد شد. ( 100 ضرب در 100.000 )
حال برای محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره این عدد را در 75% ضرب می‌کنیم که 7.500.000 تومان خواهد شد. ( 10.000.000 تومان ضرب در 75 درصد )
حالت الف ) اگر موجر حقیقی یاشد : طبق نرخ ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم مالیات اجاره عادی این ملک 1.125.000 تومان خواهد شد. ( 7.500.000 تومان ضرب در 15 درصد)
مالیات خانه‌های خالی برای این ملک در سال اول خالی بودن 6 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 6.750.000 تومان ، در سال دوم 12 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 13.500.000 تومان و در سال سوم به بعد 18 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 20.250.000 تومان سالانه خواهد بود.
حالت ب ) اگر موجر حقوقی یاشد : طبق نرخ ماده 105 قانون مالیاتهای مستقیم مالیات اجاره عادی این ملک 1.875.000 تومان خواهد شد. ( 7.500.000 تومان ضرب در 25 درصد)
مالیات خانه‌های خالی برای این ملک در سال اول خالی بودن 6 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 11.250.000 تومان ، در سال دوم 12 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 22.500.000 تومان و در سال سوم به بعد 18 برابر مالیات اجاره عادی یعنی 33.750.000 تومان سالانه خواهد بود.
چگونه ملک یا محل سکونت خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنیم ؟
از تاریخ 19 فروردین سال 1400 همه مالکین و مستاجرین باید با مراجعه به سایت سامانه ملی املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir ملک محل سکونت خود یا ملکی که به اجاره داده اند را مشخص نمایند.
این سامانه با مشکلات زیادی همراه بوده است و چندین مرحله به روز رسانی شده است.
با توجه به مهلت دو ماهه و احتمال زیاد تمدید این مهلت پیشنهاد می‌شود در زمانی دیرتر اقدام به ثبت اطلاعات خود نمایید تا اشکالات سامانه برطرف شده باشد.
متن قانون بودجه سال ۱۴۰۰ در مورد مالیات بر خانه های خالی
متن بند ط قانون بودجه سال ۱۴۰۰ در خصوص مالیات بر خانه های خالی به این شرح است :
۲– سازمان امور مالیاتی مکلف است در مورد مالیات بر خانه های خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، تا پایان دی ماه سال ۱۴۰۰ نسبت به اعلام مالیات متعلق به مالکین واحدهای مشمول این ماده اقدام نماید. اشخاص مشمول مکلف به پرداخت مبالغ مذکور تا یک ماه پس از اعلام سازمان امور مالیاتی خواهند بود.
در صورت نیاز به خدمات مالیاتی گروه فردان مشخصات خود را ثبت فرمایید.
کارشناسان فردان با شما تماس خواهند گرفت.